La pierre de A à G !
Selon l’INSEE, le prix du m2 de l’immobilier ancien a augmenté de 7,4% pour les maisons et 5,3 % pour les appartements, au 3ème trimestre 2021. Après avoir reculé de 4 points l’année précédente à cause de la pandémie, cette hausse confirme que l’immobilier, tout comme l’or est une valeur refuge, en dépit des nouveaux diagnostics de performance énergétique classant les logements de A à G. Quels sont les risques et opportunités du marché pour les investisseurs ? KissImmo vous dévoile les grandes lignes.
Par Estelle GUEÏ
Des taux extrêmement bas
Avec des taux d’emprunts bas frôlant les 1,06 % en moyenne sur 240 mois, l’engouement pour la pierre n’a pas été démenti. L’interêt des Français se dirige vers les villes littorales, les villes moyennes et les communes rurales selon les observations de l’Observatoire Crédit Logement / CSA. En revanche, pour obtenir son prêt immobilier les règles se sont durcies depuis la crise sanitaire : pas d’emprunt supérieur à 25 ans, la capacité d’endettement est passée de 33 % à 35 % assurance emprunteur incluse. Des conditions d’accès drastiques qui écartent du marché immobilier bon nombre d’acquéreurs, dont les couples moins bien dotés en apport personnel.
Nouvel indice de performance énergétique
Autre point noir dans le marché immobilier 2022, l’interdiction dés 2025 de louer des logements énergivores, considérés comme des « passoires thermiques ». C’est à dire que tous les logements à la vente ou mis à la location sont classés de A à G. Ces nouveaux diagnostics de performance énergétique ont pour but de réduire massivement l’empreinte carbone émise par le C02.
Pour atteindre le zéro carbone un classement énergétique des logements a été mis en place de A à G
Par exemple, les propriétaires bailleurs des logements classés G ne pourront plus augmenter les loyers dés 2023. En 2025 ces derniers ne pourront plus être mis en location. Le calendrier est implacable pour les investisseurs immobiliers forcés de financer des travaux dans un délai de 3 ans, au risque de voir leurs rendements immobiliers partir en fumée ou de se retrouver avec des logements vides, en perte de valeur. L’objectif clairement, est d’atteindre la neutralité carbone grâce aux travaux répondant aux nouvelles normes environnementales. Le risque d’un tel calendrier est de voir les investisseurs se détourner du marché immobilier.
Sans compter que pour 2028 de nouvelles sanctions s’appliqueront également pour les logements classés F interdits à la location, puis en 2034 les E suivront…
Le dilemme a suscité une vague de protestations des bailleurs sociaux et constructeurs, même dans le neuf, ainsi que l’inquiétude des petits investisseurs obligés de financer des travaux de réhabilitation dans un timing court pour passer dans le tamis du CO2. En effet, depuis le 1er janvier , la réglementation RE2020 impose aux constructeurs de limiter leur empreinte carbone dans un calendrier s’étalant sur plusieurs années.
Les bailleurs sociaux ne sont pas tous en mesure de financer les travaux nécessaires dans les délais impartis
Le changement climatique ébranle la pierre !
Une transformation nécessaire à l’ère de la question du changement climatique qui n’est plus une interrogation mais une urgence ! Ce changement de paradigme radical s’est accéléré pendant la crise sanitaire, notamment dans les domaines des transports, de l’alimentation, de l’industrie ou encore du logement. L’ensemble de la population française doit réviser ses comportements et habitudes, apporter plus de sobriété dans le quotidien. Un signal d’alarme demeure : la France émet 9,6 tonnes de CO2 équivalent par habitant, soit au-dessus de la moyenne mondiale établie à 6,2 tonnes equ/hab.
L’enjeu est de réduire l’empreinte carbone par 5 d’ici à 2050 pour atteindre la fameuse neutralité.
Ces nouvelles réglementations, qui concernent surtout le logement et les transports, sont sources d’innovations. Ainsi, de nouveaux concepts se développent pour remplacer le béton et le gravier, comme la création du « béton de bois » nouveau matériau conçu par une start-up iséroise, CCB Greentech. Les innovations de ruptures sont légion. Une autre start-up vendéenne, Hoffman Green Cement, commercialise un ciment à très basse empreinte carbone. Une nouvelle filière bois français pourrait se développer autour du marché bas carbone.
De nouvelles hausses de prix, entre 5% et 7% selon les professionnels, sont à prévoir dans les prochains mois, pour l’achat et la location des logements rénovés ou construits, selon les normes RE2020. Le prix à payer pour bénéficier d’un logement désirable, confortable, économique…et surtout sain pour notre planéte !
