L’Immobilier Ultra-Luxe en France

Recul des prix dans l’ancien. Hausse pour les biens d’exception ?

Alors que l’immobilier ancien a souffert du durcissement des conditions de crédit sur les deux dernières années, l’immobilier de luxe ne dresse pas le même bilan. Bien au cotraire, les prix du marché́ de l’immobilier de prestige sont en hausse de +1,7 % en France depuis 1 an, contrairement au marché traditionnel (-2,5 %). Comment s’explique cette ascension des prix pour les biens d’exception ? Les stations balnéaires les plus luxueuses attirent-elles toujours autant ? Quels impacts auront les JO et la politique actuelle de notre pays sur le marché immobilier ? Le site immobilier de prestige, Belles Demeures, dresse le bilan du marché de l’ultra-luxe et dévoile les perspectives des futurs acquéreurs et vendeurs de ces biens d’exception. Kiss Immo vous dit tout !

Par Estelle GUEÏ

 

 

1. En France, l’immobilier de luxe et de l’ultra-luxe attirent encore et toujours 

La France fait partie des joyaux du monde pour son histoire, sa culture, son architecture et son art de vivre à la française !

 En France nous avons la chance d’abriter une richesse inestimable de MOF (Meilleurs Ouvriers de France) qui contribuent à la valorisation de notre patrimoine architectural, artistique, culturel et patrimonial, que nous envient d’autres pays. C’est une spécificité hexagonale liée à notre savoir-faire, à notre culture, à notre histoire et à la particularité de notre architecture.  Celle-ci s’exprime, par exemple, dans les choix de rénovation de la Cathédrale Notre Dame de Paris, construite en 1163 à la demande du Pape Alexandre III (12^ème siècle), puis partiellement incendiée le 15 avril 2019. Afin de préserver son aspect médiéval, les Meilleurs Ouvriers de France, dans divers corps de métiers ont été sollicités.

En outre, comme le rappelle Sébastien KUPERFIS, CEO Groupe JUNOT : « On se plaint de Paris, mais quand on voyage à New-York, on comprend que Paris est un rêve en termes de pollution et d’embouteillages »

 

 

Dans un marché immobilier chargé d’émotions, d’histoire, de beaux paysages et de sécurité, il est essentiel « d’envoyer des messages d’amour positifs ». Les 5 leaders du marché du luxe français, DANIEL FÉAU, JUNOT, BARNES, ou EMILE GARCIN, sont tous unanimes sur un point : l’importance de « capitaliser nos forces » et de prendre conscience du rayonnement de la France à l’échelle du monde ». Pour cela le marché de l’ultra-luxe rappelle à l’envie aux acheteurs et aux vendeurs « les valeurs de l’Art de Vivre à la Française et à la Parisienne ».

 

 

En effet, avec moins de 9 000 transactions de plus de 1,2 million d’euros et 870 ventes d’exception à plus de 3,2 millions d’euros en France l’année dernière, le marché de l’immobilier de luxe français connaît une croissance solide de +2,3% pour les maisons et +1,1 % pour les appartements en moyenne sur un an.Selon le site Belles Demeures « la hausse des taux d’intérêt ne conditionne pas les projets de 54 % des futurs acquéreurs interrogés. »

 

 

 

2. Paris et les régions littorales ont la cote pour l’immobilier d’exception :

L’immobilier est une valeur refuge à long terme qui prendra toujours de la valeur que ce soit à Paris, à New York ou à Londres. 

David FÉAU, leader de l’immobilier de prestige, avec 2 300 mandats chez FÉAU Paris, soit 35 à 40 % du volume de transactions, affiche un CA de 2 milliards d’euros. Son constat est sans appel : « l’activité est plutôt stable, de plus en plus de mandats sont à vendre comparés à l’année dernière »

Un engouement pour le marché parisien qui s’explique par son immobilier patrimonial, véritable valeur sûre ancrée par le souci de transmission et de respect du patrimoine familial.

Éric DONNET, le Directeur Général du Groupe DANIEL FÉAU, nous partage ses observations : « Paris n’est pas un marché de rentabilité, plus un facteur de liquidité. Des stratégies de ventes à la découpe ou au fil de l’eau sont utilisées pour dégager de la liquidité pour les familles possédant des biens immobiliers depuis des générations. On constate sur ce marché un désengagement car le rapport avec la Mairie de Paris est parfois compliqué. »

 

Côté chiffres, à Paris, les appartements de luxe résistent et affichent une croissance de +2,2%.

Le prix médian d’un appartement d’exception à Paris s’élève ainsi à 1,7 million d’euros (17 441 €/m2) au 1er juin 2024.

Seule ombre au tableau : les maisons luxueuses d’Île-de-France. Celles situées dans les Yvelines et dans les Hauts-de-Seine, affichant des prix médians de 1,3 million et 1,4 million d’euros, enregistrent une baisse des prix de -5,1% et -3,2% sur un an.

Les biens du 7ème arrondissement, avec un prix médian de 3,9 millions d’euros au 1er juin 2024, ont enregistré une croissance de +5% sur les deux dernières années.

« L’immobilier est une affaire de cœur ! »

Il est intéressant de noter que selon Richard TZIPINE, Directeur Général du Groupe BARNES, « le concept de Rive Gauche/Rive Droite n’existe plus réellement, car l’achat d’un bien immobilier est surtout une histoire de cœur ! »

 

 

Cependant, certaines constantes demeurent puisque le marché Rive Gauche est « un gros business » et que la Rive Droite, comme le 16^ème, possède des biens de qualités toujours très recherchés sur Paris. Chaque rive a des arrondissements leaders, comme Saint-Germain-des-Prés. Le Triangle d’Or est très prisé par la clientèle Russe.  On constate un engouement pour le 11^ème,  car l’Est Parisien bénéficie d’un effet de mode avec une typo de clientèle rassemblant des personnes travaillant dans la mode ou le journalisme. 

Si tout le monde connaît la blague consacrée dans le milieu de l’immobilier parisien :  « Neuilly est le 21^ème arrondissement de Paris, et Deauville, le 22^ème ! ,  il est toujours utile de rappeler quelques spécificités du marché. 

 

 

Surfant sur le côté « Made in France », la marque leader international du marché immobilier de luxe BARNES nous dévoile sa vision de 3 secteurs géographiques clefs en région parisienne :

• Le marché de Neuilly comporte beaucoup d’hôtels particuliers à plus de 6 millions d’euros. Ils ont pris beaucoup de valeur ces dernières années. Beaucoup de familles fortunées y habitent. Le mètre carré est au même prix que certains arrondissements de Paris, soit 14.000 euros le m2. La plus-value de Neuilly ce sont ses espaces verts. Idem pour Saint Cloud.

 

•   Les Hauts de Seine ont un retard dans les prix, comme à Boulogne-Billancourt alors que dans les Yvelines la fluidité du marché a été retrouvée depuis le Covid.  Un réajustement des prix est nécessaire. Versailles, se porte bien avec la vente de 2 hôtels particuliers à 5 millions d’euros unitaires.

 

•  Saint-Germain-en-Laye est marqué par la qualité de ses biens et par son histoire. Les Yvelines fonctionnent mieux que les Hauts-de-Seine qui ont toujours ce souci de réajustement des prix.

  

 

3. Quels sont les territoires les plus dynamiques pour l’immobilier de prestige ?

Après l’Île-de-France, la Côte d’Azur est le territoire où l’on retrouve les maisons luxueuses les plus chères de France, avec un prix médian de 2,2 millions d’euros (9 510€/m2). À Saint-Tropez, le prix médian des biens d’exception dans la ville culmine même à 6,7 millions d’euros.

Sur la côte Ouest du pays, les maisons de luxe situées sur la face Atlantique et en Normandie, continuent d’attirer avec des hausses de prix respectives de +2,3% et +3,2% sur un an. Comptez 2,2 millions d’euros pour une maison d’exception au Cap Ferret et 1,5 million à Deauville.

 

 

Pour la Provence, les prix de l’immobilier ont augmentés de +7,2% en un an avec un prix médian de 1,75 million d’euros (7 260€/m2) pour une maison au 1er juin 2024. 

À Saint-Rémy-de-Provence, le prix médian pour une maison de luxe atteint les 2 millions d’euros.

On remarque également une hausse des prix de +8,1% sur un an dans les Alpes, les prix des chalets atteignant des sommets. Notamment ceux situés à Courchevel qui s’élèvent à 7,2 millions d’euros (prix médian).

Ainsi, contrairement au marché immobilier classique, le marché immobilier de luxe en région se porte bien.

Notamment à Saint-Tropez, Aix-en-Provence ou à Courchevel comme on l’a vu précédemment. Cannes et Mougins sont très demandés (Côte d’Azur) par les Américains et les étrangers.

 

 

 

En France, la Côte Basque attire avec un effet « Miami » et son côté villégiature cosmopolite qui attire de plus en plus les télétravailleurs. En outre, les personnes fortunées bénéficiant  d’un patrimoine immobilier de plus de 30 millions d’euros veulent vivre dans des lieux de vie inspirants.

 

 

Le marché de la Côte d’Azur est plus lent, plus attentiste. Les ventes prennent en moyenne 10 mois au lieu de 5 mois. Les ventes se font en off-market. Les acheteurs sont surtout attirés par la personnalité du vendeur.  C’est un marché confidentiel. Bien que la chaleur du Sud interpelle les acheteurs franco-français, certains migrent sur la Côte Atlantique pour retrouver un peu de fraîcheur !

4. Quel est l’impact des JO et de la situation politique sur les transactions à Paris ?

Avec 14 millions de personnes attendues pour les Jeux Olympiques, dont un potentiel de personnes fortunées qui voudront acheter à Paris, la capitale est devenue une ville-monde grâce aux JO.

En effet, sur le long terme, les Jeux Olympiques de Paris 2024 auront un effet extrêmement positif en France. Des milliards d’euros ont été investis en banlieue parisienne pour rénover les infrastructures. Pour la collectivité de tels investissements constituent un impact positif.

 

 

Cependant, seulement un porteur de projet sur cinq prévoit que la forte exposition de Paris dans les médias et sur les réseaux sociaux à l’occasion des Jeux Olympiques 2024, influencera de manière importante le marché́ immobilier. 

Martial MICHAUX, Directeur du Développement Groupe EMILE GARCIN, nous confie : « Pour le moment le marché de la location saisonnière est en dessous des espérances car certains se disent on va laisser passer les JO. Cependant les afflux de mandats sont réels. »

 

 

Enfin, impossible d’échapper aux atermoiements politiques de notre pays, depuis la dissolution de l’Assemblée Nationale et la montée des extrêmes. Par conséquent, l’impact politique est bien réel sur le marché immobilier.

A ce sujet Éric DONNET, Directeur Général du Groupe DANIEL FÉAU, ne cache pas ses craintes en parlant « du jour d’après le jour d’après » : « L’impact politique a des conséquences négatives sur le secteur immobilier que ce soit avec Bardella ou LFI. Ce serait une catastrophe économique. Les étrangers n’auront plus envie de venir et certains propriétaires pourraient partir ! »

On constate notamment la même crainte du côté de « la population israélite qui commence à mettre en vente leurs biens à cause de l’aspect politique et la montée d’antisémitisme en France. En immobilier, l’incertitude est notre ennemie. Cependant il faut mettre en perspective le fait que pour les asiatiques et les russes, nos atermoiements politiques ne les effraient pas, car Paris sera toujours Paris ! » 

Il est évident que les mouvements sociaux freinent aussi les investisseurs étrangers. Avec humour Richard TZIPINE, Directeur Général du Groupe BARNES, nous partage sa vision très personnelle de l’immobilier en la comparant à une valse amoureuse : « En immobilier le pire c’est l’attentisme, tout comme en amour l’indifférence ! »

Et de nous rappeler quelques fondamentaux et du danger de l’attentisme : « Certes, nous traversons une période de transgressions et d’instabilité politique, aussi il faut que les acheteurs se décident rapidement, avant les élections, car les acquéreurs sont encore là ! Donc il est urgent de clôturer le plus vite possible les dossiers de ventes.  Surtout à Paris, où l’effet politique ajouté aux JO, peut provoquer une baisse des ventes, car les vendeurs attendent, et idem pour les acheteurs ! » 

 

 

5. Qui sont les clients du marché de l’ultra-luxe ? 

A partir d’un million d’euros, nous pouvons parler d’ultra-luxe

2023 aura été une année assez exceptionnelle côté acheteurs avec une clientèle en majorité asiatiques et du Moyen-Orient. Leurs budgets dépassent 100 millions d’euros. Cependant, force est de constater qu’on manque d’offres.

Le marché spécifique de l’immobilier de l’ultra-luxe représente 5 à 10 % de pouvoir d’achat supplémentaire pour les acheteurs. Cela représente un m2 à 30.000 euros

En effet, depuis le COVID, on constate de nouveaux critères essentiels chez les acheteurs fortunés, qui veulent investir dans des biens ayant une terrasse ou un jardin.  Soit, une augmentation de 75 % et 50 % de demandes supplémentaires pour les hôtels particuliers.

 

 

Ce nouveau besoin d’espace s’explique par le souhait des ultra-riches de « profiter ici et maintenant de leur richesse » car tout peut arriver comme on l’a constaté pendant la crise sanitaire.

Si aujourd’hui on parle de « globalisation » et de « décroissance », le marché du luxe étant un marché de niche, il est indépendant du marché immobilier classique, où la santé économique des acheteurs et des vendeurs est plus impactée par les crises économiques, mouvements sociaux et insécurités diverses.

D’autres réalités immobilières sont factuelles et impitoyables comme nous le rappelle Éric DONNET, Directeur Général du Groupe DANIEL FÉAU : « L’ultra-luxe est un marché extrêmement qualitatif.  Les gens y ont gagné de l’argent grâce à l’immobilier, mais certains doivent faire leur deuil, car ils ont acheté des biens à la mauvaise période. »

Enfin, on constate deux nouvelles tendances dans le marché de l’ultra-luxe immobilier :

• De plus en plus de produits immobiliers sont vendus clés en mains, meublés, rénovés et finis. « Les acquéreurs posent leurs bagages. Les américains adorent ça ! »

 

•  Les acheteurs asiatiques dépassent les américains qui étaient jusqu’alors majoritaires sur le segment de l’ultra-luxe.

Vous l’aurez compris, le marché de l’immobilier de luxe affiche une santé époustouflante en dépit des conjonctures. Cependant, il faut savoir acheter ou vendre au bon moment, pour bénéficier des meilleures rentabilités et plus-values, sans pour autant s’engluer dans « l’attentisme ». Les agences leaders comme BARNES, JUNOT ou EMILE GARCIN se distinguent par leur accompagnement de qualité pour aider la clientèle étrangère à trouver le bien de leur rêve cochant tous leurs critères.

Tous ont un point commun : ce sont des acquéreurs qui aiment l’Art de Vivre à la Française et à la Parisienne, comme chez Kiss City Paris !

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